Ochrona zdrowia i edukacja
Budynki przychodni, szpitali, szkół i przedszkoli jako inwestycja
Sprawdź, czy operator udźwignie czynsz, jakie wymogi musi spełniać budynek i jak kupić albo sprzedać go bez ogłoszenia.
Kalkulator pokrycia czynszu operatora
Czy operator udźwignie czynsz
Pokrycie czynszu mówi, ile razy wynik operatora mieści czynsz, który najemca naprawdę płaci. Kalkulator liczy je dla placówki medycznej (NFZ i pacjenci komercyjni) i oświatowej (czesne i dotacja).
Wzór
Pokrycie czynszu równa się EBITDAR podzielone przez czynsz z VAT
- EBITDAR
- wynik operatora przed odsetkami, podatkami, amortyzacją i czynszem: przychody placówki minus koszty jej prowadzenia
- czynsz z VAT
- roczny czynsz powiększony o VAT, którego przychodnia albo szkoła zwolniona z VAT nie odliczy
- wynik poniżej 1,0
- operator nie pokrywa czynszu z wyniku
Na te pytania odpowiada kalkulator
- Czy operator pokrywa czynsz z wyniku i z jakim zapasem?
- O ile mogą spaść jego przychody, zanim pokrycie zejdzie do 1,0?
- Co zmieni utrata części kontraktu z NFZ albo dotacji z gminy?
- Ile kosztuje najemcę czynsz z VAT, którego nie odliczy?
- Jakie NOI daje budynek i ile jest wart przy wybranej stopie kapitalizacji?
Trzy typy obiektów i dwa działy wspólne
Plan budynku
-
Przychodnie
Czynsz płaci operator z umów z NFZ i z pacjentów komercyjnych, więc wartość budynku zależy od tego, czy utrzyma te przychody. -
Kliniki i szpitale
Budynek jest wart tyle, ile operator wypracuje na salach operacyjnych, łóżkach i kontraktach, a inne użycie wymaga drogiej przebudowy. -
Szkoły i przedszkola
Przychód najemcy to liczba dzieci razy czesne i dotacja z gminy, a ponowny najem wymaga podobnego operatora. -
Operatorzy
Kto jest najemcą, w których rejestrach go sprawdzić i co oznacza dla właściciela jego odejście. -
Wymogi
Sanepid, ochrona przeciwpożarowa i rozporządzenia o pomieszczeniach: co musi mieć budynek, zanim placówka ruszy.
Wymogi
Wymogi w jednej tabeli
Typ placówki i dokument, bez którego placówka nie ruszy. Pełne zestawienie z przepisami dla pomieszczeń i ochroną przeciwpożarową jest na stronie Wymogi.
Co musi mieć placówka przed otwarciem
| Typ placówki | Dokument przed startem |
|---|---|
| Przychodnia, centrum medyczne, gabinety | Wpis do RPWDL (wojewoda, 30 dni): wystarczy wniosek z oświadczeniem operatora, opinii sanepidu się nie dołącza; pracownia RTG – zezwolenie sanepidu |
| Szpital, klinika jednego dnia | Wpis do RPWDL (wojewoda, 30 dni), a gdy inwestycja przekracza 2 mln zł – najpierw opinia o celowości inwestycji (45 dni) |
| Przedszkole i punkt przedszkolny | Pozytywne opinie sanepidu i komendanta powiatowego PSP o lokalu, potem wpis do ewidencji gminy (30 dni) |
| Szkoła niepubliczna | Pozytywne opinie sanepidu, komendanta powiatowego PSP i kuratora oświaty, potem wpis do ewidencji gminy albo powiatu (30 dni) |
| Żłobek i klub dziecięcy | Decyzje komendanta powiatowego PSP i sanepidu (dla klubu do końca 2027 r. opinia wójta), potem wpis do rejestru żłobków i klubów (7 dni) |
Źródło: Ustawa o działalności leczniczej (art. 100–104), ustawa o świadczeniach opieki zdrowotnej (art. 95d–95g), Prawo oświatowe (art. 168), ustawa o opiece nad dziećmi w wieku do lat 3 (art. 25–30a), stan na 3 października 2026.
Dane: GUS, NFZ, rejestry
Popyt w regionach
Przychodnie, łóżka szpitalne, przedszkola, żłobki i liczba dzieci według województw — z danych publicznych, z datą stanu.
Dzieci w wieku 3–6 i 0–2 lata: stan 2025 i prognoza GUS do 2035 r. wg województw
| Województwo | Dzieci 3–6 lat, 2025 | Prognoza 3–6 lat, 2035 | Zmiana w prognozie 2025–2035 [%] |
|---|---|---|---|
| Polska | 1 368 768 | 1 156 625 | −15,7 |
| Mazowieckie | 220 843 | 197 905 | −10,5 |
| Małopolskie | 138 209 | 121 427 | −12,3 |
| Pomorskie | 95 285 | 87 507 | −8,2 |
| Świętokrzyskie | 36 689 | 28 059 | −23,8 |
Dla właścicieli, kupujących i doradców
Poradniki
Umowa najmu z operatorem medycznym lub oświatowym: okres, indeksacja, prace adaptacyjne, zabezpieczenia i wyjście
Najem budynku przychodni, szkoły, przedszkola lub żłobka: okres wobec kontraktu z NFZ i dotacji, waloryzacja, adaptacja i instalacje, kaucja, wyjście.9 min czytaniaAdaptacja budynku na przychodnię, przedszkole albo żłobek: zmiana sposobu użytkowania, opinie, odbiory, harmonogram
Biuro lub sklep na przychodnię, przedszkole albo żłobek: zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, ekspertyzy, sanepid i straż pożarna, odbiór, wpis, terminy.9 min czytaniaKontrakt z NFZ a wartość budynku: jak czytać umowy, sieć szpitali i ryzyko ich utraty z perspektywy właściciela
Jak właściciel budynku czyta umowy najemcy z NFZ: okres, kwota, rozwiązanie, sieć szpitali do 30.06.2027, opinia o celowości i skutki utraty kontraktu.7 min czytaniaDemografia i popyt: jak sprawdzić, czy w okolicy wystarczy pacjentów i dzieci
Jak samemu ocenić popyt na przychodnię, szpital, przedszkole albo żłobek: mapa potrzeb zdrowotnych, prognoza GUS, RPWDL, RSPO, rejestr żłobków i NFZ.7 min czytania